EU-Kurzzeitvermietung seit 20. Mai 2026: Registrierungsnummern und Plattformdaten

Seit 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 für die Erhebung und den Austausch von Daten bei der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Wer eine möblierte Unterkunft über eine Plattform anbietet, muss deshalb zwei Fragen auseinanderhalten: Braucht die Einheit eine Registrierungsnummer? Und welche Daten übermittelt die Plattform später an eine zuständige Stelle?

Die Verordnung schafft keine pauschale Erlaubnis für die Vermietung. Raumordnung, Baurecht, Gewerberecht, Wohnungseigentum, Mietrecht und Abgabenrecht bleiben daneben relevant. Die neue Regelung ordnet vor allem Registrierung, Angebotsdarstellung und Datenaustausch.

Dieser Beitrag zeigt die praktische Prüfreihenfolge für Gastgeber und Betreiber. Wenn Sie zunächst die tatsächliche Zulässigkeit eines Vermietungsmodells klären wollen, hilft die Übersicht zu Freizeitwohnsitz und Vermietung. Für den Begriff der kurzfristigen Vermietung steht der Eintrag Kurzzeitvermietung im Lexikon bereit.

Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit 20. Mai 2026 unmittelbar in jedem Mitgliedstaat. Ihr Gegenstand ist die Erhebung von Daten durch zuständige Behörden und Onlineplattformen sowie der Austausch dieser Daten über Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Sie richtet sich an Plattformen und Gastgeber, deren Einheiten in der Europäischen Union liegen, unabhängig vom Sitz der Plattform.

Eine kurzfristige Vermietung kann regelmäßig oder vorübergehend erfolgen. Sie kann gewerblich oder nicht gewerblich organisiert sein. Entscheidend ist daher nicht allein, ob ein Unternehmen dahintersteht oder ob nur wenige Nächte angeboten werden. Die konkrete nationale Einordnung bleibt wichtig, die Verordnung liefert aber den Rahmen für Registrierung und Datenfluss.

Die Regelung lässt nationale, regionale und lokale Vorschriften ausdrücklich unberührt. Das betrifft insbesondere Stadtentwicklung, Bodennutzung, Raumordnung, Baunormen, Wohn- und Mietverhältnisse sowie Steuern und Abgaben. Eine Registrierungsnummer beweist daher nicht automatisch, dass jede geplante Vermietung zulässig ist.

Die Verordnung unterscheidet zwischen Einheit, Gastgeber und Onlineplattform. Eine Einheit ist eine möblierte Unterkunft in der Europäischen Union, die Gegenstand einer kurzfristigen Vermietung ist. Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Hostels, Motels und Unterkünfte auf Campingplätzen fallen nach der Begriffsbestimmung nicht unter diese Einheit. Für klassische Hotelbetriebe sind deshalb andere Pflichten zu prüfen.

Gastgeber können natürliche oder juristische Personen sein. Die Vermietung kann regelmäßig oder nur vorübergehend erfolgen. Eine Plattform ist erfasst, wenn sie Gästen ermöglicht, mit Gastgebern Fernabsatzverträge über kurzfristige Unterkunftsleistungen abzuschließen. Das kann auch bei Plattformen mit Sitz außerhalb Österreichs relevant sein, wenn die angebotene Einheit in der Union liegt.

Für die erste Prüfung sollten Sie daher nicht mit dem Namen des Portals beginnen. Beschreiben Sie die Unterkunft, den Buchungsvorgang, die angebotenen Leistungen und die Person oder Gesellschaft, die gegenüber dem Gast auftritt. Bei Fragen zur betrieblichen Einordnung hilft zusätzlich die Themenseite zu Beherbergung und Gastaufnahme.

Wenn ein Mitgliedstaat oder eine Region ein Registrierungsverfahren vorsieht, muss dieses Verfahren die Anforderungen der Verordnung erfüllen. Die Registrierung soll online und möglichst unentgeltlich oder zu angemessenen und verhältnismäßigen Kosten möglich sein. Nach Einreichung der erforderlichen Angaben und Belege soll die Registrierungsnummer automatisch und unverzüglich vergeben werden.

Nach Artikel 5 gehören zur Erklärung für jede Einheit insbesondere die genaue Adresse, die Art der Einheit, die Angabe zur Nutzung als Haupt- oder Zweitwohnsitz, die Höchstzahl der Schlafplätze und Gäste sowie gegebenenfalls Angaben zu einer erforderlichen Genehmigung. Bei natürlichen Personen kommen Name, Identifikationsangaben, Adresse, Telefon und E-Mail hinzu. Für juristische Personen sind unter anderem Firmenname, Handelsregisternummer, gesetzliche Vertretung und Kontaktdaten vorgesehen.

Die Mitgliedstaaten dürfen geeignete Belege verlangen. Wesentliche Änderungen müssen aktualisiert werden. Gastgeber sind für die Richtigkeit der übermittelten Informationen verantwortlich. Legen Sie deshalb eine digitale Mappe mit Bescheiden, Lage- und Adressdaten, Genehmigungen, Betreiberangaben und der jeweils übermittelten Fassung an.

Eine Einheit soll nicht mehreren Registrierungsverfahren unterliegen. Die Registrierungsnummer ist eine individuelle Kennung der Einheit und darf keine personenbezogenen Daten enthalten. Sie gehört in ein öffentliches und leicht zugängliches Register. Das erleichtert später die Kontrolle durch Plattformen und Behörden.

Sobald ein Gebiet einem Registrierungsverfahren unterliegt, müssen Plattformen ihre Oberfläche entsprechend organisieren. Gastgeber sollen angeben, ob die Einheit in einem solchen Gebiet liegt. Ist das der Fall, muss die Plattform die Angabe einer Registrierungsnummer ermöglichen und die Nummer vor dem Angebot der Leistung verlangen.

Die Registrierungsnummer muss als Teil des Angebots deutlich sichtbar sein. Plattformen müssen außerdem angemessene Stichprobenkontrollen zur Gültigkeit durchführen. Sie dürfen sich dabei auf die technischen Funktionen der einheitlichen digitalen Zugangsstelle und die veröffentlichten Gebietslisten stützen.

Für Gastgeber bedeutet das praktisch: Die Nummer darf nicht nur in einer internen Nachricht an die Plattform stehen. Sie muss dem richtigen Inserat und der richtigen Einheit zugeordnet sein. Sichern Sie die Angebotsseite mit URL und Abrufdatum. Bei mehreren Plattformen erstellen Sie eine eigene Liste, damit keine veraltete, falsche oder fremde Nummer im Inserat stehen bleibt.

Werden unvollständige oder fehlerhafte Angaben festgestellt, kann die zuständige Behörde eine Berichtigung verlangen. Bei ausbleibender Korrektur kann die Gültigkeit ausgesetzt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Behörde außerdem anordnen, das Angebot zu entfernen oder den Zugang dazu zu sperren.

Die Datenübermittlung trifft grundsätzlich die Plattform, nicht den Gastgeber persönlich. Betrifft ein Angebot eine Einheit in einem Gebiet, das in der maßgeblichen Liste aufgeführt ist, erhebt die Plattform die Tätigkeitsdaten pro Einheit. Dazu gehören die Zahl der Übernachtungen, die Zahl der Gäste pro Nacht und das Wohnsitzland der Gäste nach der europäischen Tourismusstatistik.

Zusammen mit den Tätigkeitsdaten werden die Registrierungsnummer, die genaue Anschrift der Einheit und die URL des Angebots an die einheitliche digitale Zugangsstelle des Mitgliedstaats übermittelt, in dem die Einheit liegt. Für große Plattformen erfolgt das monatlich über eine Maschine-zu-Maschine-Schnittstelle. Die Datensätze müssen vollständig und zutreffend sein.

Für kleine oder sehr kleine Plattformen gilt eine abweichende Frequenz, wenn sie im vorangegangenen Quartal im Unionsgebiet im Monatsdurchschnitt nicht mindestens 4.250 Angebote erreicht haben. Sie übermitteln die Daten am Quartalsende, entweder technisch oder manuell nach Maßgabe des nationalen Rechts. Die Plattform muss ihre Einordnung und den gewählten Übermittlungsweg organisatorisch nachvollziehbar halten.

Der Datenfluss ist zweckgebunden. Zuständige Behörden dürfen die übermittelten Informationen zur Überwachung von Registrierungsverfahren und zur Durchsetzung der unionsrechtskonformen Regeln über Zugang und Erbringung der Leistungen verwenden. Tätigkeitsdaten werden grundsätzlich sicher und nur so lange aufbewahrt, wie es für diese Zwecke erforderlich ist, höchstens jedoch 18 Monate nach Eingang.

Die neue EU-Regelung beantwortet nicht, ob die Unterkunft am konkreten Standort touristisch genutzt werden darf. Für Salzburg können etwa Raumordnung, Zweitwohnungsrecht und die Bewilligung einer touristischen Nutzung einer bestehenden Wohnung entscheidend sein. In anderen Bundesländern gelten andere Vorgaben. Eine Plattformfreigabe ist kein Ersatz für die Prüfung der örtlichen Rechtslage.

Auch die gewerberechtliche Einordnung bleibt eigenständig. Werden neben der Überlassung von Räumen weitere Leistungen organisiert, kann die Abgrenzung zu einer Beherbergungstätigkeit wichtig werden. Bei Wohnungseigentum sind Widmung, Hausanlage und die Interessen anderer Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Bei einem Mietobjekt kommen Vertrag, Untervermietung und Zustimmungserfordernisse hinzu.

Die Ortstaxe und andere Abgaben folgen ebenfalls eigenen Regeln. Die Übersicht zu Tourismusabgabe und Ortstaxe zeigt, warum Registrierungsnummer, Gästeverzeichnis und Abgabenerklärung nicht zu einem einzigen Vorgang vermischt werden sollten. Die Verordnung (EU) 2024/1028 lässt das Recht über Steuern und Abgaben ausdrücklich unberührt.

Beginnen Sie mit einer Einheitenliste. Für jede Wohnung oder jedes Haus sollten Adresse, Eigentümer oder Betreiber, Vermietungsmodell, verwendete Plattformen, Registrierungsnummer, Angebots-URL und aktueller Prüfstand erfasst werden. So sehen Sie, ob eine Nummer versehentlich mehreren Einheiten zugeordnet oder ein Inserat nicht aktualisiert wurde.

Danach ordnen Sie die rechtlichen Ebenen: Standort und Widmung, Genehmigungen, Vertrags- oder Eigentumslage, Gewerbe, Abgaben und erst dann Plattformregistrierung. Eine häufige Fehlannahme ist, dass die Registrierung die Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung bestätigt. Sie tut das nicht. Eine zweite Fehlerquelle ist die Verwechslung der Plattformmeldung mit einer eigenen monatlichen Erklärung des Gastgebers.

Häufig problematisch sind außerdem alte Screenshots, unklare Betreiberwechsel und unterschiedliche Adressen in Bescheid, Inserat und Plattformkonto. Prüfen Sie auch, ob die Einheit tatsächlich eine möblierte Unterkunft im Sinn der Verordnung ist oder ob ein klassischer Beherbergungsbetrieb vorliegt. Bei einer Änderung der Nutzung, Kapazität oder Genehmigung sollten die Registrierungsdaten aktualisiert werden.

Für die Vorbereitung empfiehlt sich eine kurze Änderungs- und Dokumentationsroutine. Speichern Sie die ursprüngliche Registrierung, spätere Änderungen, Plattformbestätigungen, Angebots-URLs und behördliche Nachrichten. Die vollständige Prüfung ist damit nicht abgeschlossen, aber sie wird nachvollziehbar und kann bei einer Anfrage rasch belegt werden.

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