Kratkoročno iznajmljivanje od 20. maja 2026: registracioni broj i podaci platforme

Uredba (EU) 2024/1028 primjenjuje se od 20. maja 2026. na prikupljanje i razmjenu podataka kod kratkoročnog iznajmljivanja smještaja. Ko nudi namještenu jedinicu preko platforme mora zato odvojiti dva pitanja: da li je za jedinicu potreban registracioni broj i koje će podatke platforma kasnije poslati nadležnoj službi?

Uredba ne daje opće pravo na turističko iznajmljivanje. Prostorno uređenje, građevinsko pravo, obrt, etažno vlasništvo, pravo najma i lokalne pristojbe ostaju važni. Nova pravila prvenstveno uređuju registraciju, prikaz oglasa i razmjenu podataka o aktivnosti.

Ovaj članak pokazuje praktičan redoslijed provjere za domaćine i operatere. Ako prvo želite razjasniti da li je model iznajmljivanja dopušten na konkretnoj lokaciji, pogledajte pregled kuća za odmor i iznajmljivanja. Osnovni pojam objašnjava pojmovnik kratkoročnog iznajmljivanja.

Uredba (EU) 2024/1028 neposredno se primjenjuje u svakoj državi članici od 20. maja 2026. Ona uređuje prikupljanje podataka od strane nadležnih organa i internetskih platformi te razmjenu tih podataka preko digitalne pristupne tačke. Obuhvaćene su platforme i jedinice koje se nalaze u Evropskoj uniji, bez obzira na sjedište platforme.

Kratkoročno iznajmljivanje može biti redovno ili privremeno. Može se organizovati poslovno ili neposlovno. Procjena zato ne zavisi samo od toga da li učestvuje privredno društvo ili da li boravak traje nekoliko noći. Nacionalno pravo ostaje važno, a uredba daje okvir za registraciju i prijavljivanje podataka.

Uredba izričito ne mijenja državna, regionalna i lokalna pravila. To uključuje urbanističko uređenje, namjenu zemljišta, prostorno uređenje, građevinske standarde, stambeno i najamno pravo, poreze i druge pristojbe. Registracioni broj zato sam po sebi ne dokazuje da je svako planirano iznajmljivanje dopušteno.

Uredba razlikuje jedinicu, domaćina i internetsku platformu. Jedinica je namješteni smještaj u Evropskoj uniji koji se nudi za kratkoročno iznajmljivanje. Hoteli, gostionice, pansioni, hosteli, moteli i smještaj na kampovima isključeni su iz ove definicije. Za klasične smještajne objekte zato treba posebno provjeriti njihove obaveze.

Domaćin može biti fizičko ili pravno lice. Iznajmljivanje može biti redovno ili privremeno. Platforma je obuhvaćena ako gostima omogućava sklapanje ugovora na daljinu sa domaćinima za usluge kratkoročnog smještaja. To može biti važno i za platformu sa sjedištem izvan Austrije kada se ponuđena jedinica nalazi u Uniji.

Za prvu provjeru nemojte početi od naziva portala. Opišite smještaj, način rezervacije, ponuđene usluge i lice ili društvo koje nastupa prema gostu. Dodatni kontekst o organizaciji poslovanja i ugovoru sa gostom nalazi se u području smještaja i prijema gostiju.

Ako država članica ili pokrajina ima registracioni postupak, taj postupak mora odgovarati uredbi. Registracija treba biti dostupna putem interneta i, koliko je moguće, besplatna ili povezana sa razumnim i proporcionalnim troškovima. Nakon dostavljanja potrebnih podataka i dokaza registracioni broj treba izdati automatski i bez odlaganja.

Prema članu 5, prijava za svaku jedinicu obuhvata tačnu adresu, vrstu jedinice, podatak da li se koristi kao glavni ili drugi stan, maksimalan broj ležajeva i gostiju te, kada je važno, podatke o potrebi za dozvolom. Kod fizičkih lica prijava sadrži i ime, identifikacione podatke, adresu, telefon i e-mail. Kod pravnih lica predviđeni su naziv društva, broj registra, zakonski zastupnik i kontaktni podaci.

Države članice mogu tražiti odgovarajuće dokaze. Važne promjene moraju se ažurirati. Domaćin odgovara za tačnost dostavljenih podataka. Napravite digitalni spis sa rješenjima, adresom i opisom jedinice, dozvolama, podacima domaćina i verzijom koja je predata nadležnoj službi.

Jedinica ne bi trebala biti obuhvaćena sa više registracionih postupaka. Registracioni broj je individualna oznaka jedinice i ne smije sadržavati lične podatke. Objavljuje se u javnom i lako dostupnom registru, što olakšava kasnije provjere platformi i nadležnih organa.

Ako za neko područje postoji registracioni postupak, platforme moraju tome prilagoditi svoje interfejse. Domaćin mora moći označiti da li se jedinica nalazi u takvom području. Ako se nalazi, platforma mora omogućiti navođenje registracionog broja i tražiti broj prije nego što dopusti ponudu usluge.

Registracioni broj mora biti jasno prikazan u oglasu. Platforme moraju preduzeti razumne mjere za povremenu provjeru njegove važnosti. Pri tome mogu koristiti tehničke funkcije jedinstvene digitalne pristupne tačke i objavljene liste područja.

Za domaćina to znači da broj ne treba postojati samo u internoj poruci platformi. Mora biti povezan sa pravim oglasom i pravom jedinicom. Sačuvajte URL oglasa i datum provjere. Ako koristite više platformi, vodite posebnu listu da se u oglasu ne bi pojavio stari, netačan ili tuđi broj.

Ako se utvrde nepotpuni ili netačni podaci, nadležni organ može tražiti ispravku. Ako se ispravka ne izvrši, važnost broja može biti suspendovana. U određenim okolnostima organ može naložiti platformi da ukloni oglas ili onemogući pristup oglasu.

Obaveza prema članu 9 uglavnom se odnosi na platformu, a ne lično na domaćina. Ako oglas obuhvata jedinicu u području koje se nalazi na relevantnoj listi, platforma prikuplja podatke o aktivnosti po jedinici. To uključuje broj noćenja, broj gostiju po noći i državu prebivališta gostiju prema evropskoj statistici turizma.

Zajedno sa podacima o aktivnosti platforma šalje registracioni broj, tačnu adresu jedinice i URL oglasa jedinstvenoj digitalnoj pristupnoj tački države članice u kojoj se jedinica nalazi. Kod većih platformi prijenos se obavlja mjesečno preko tehničkog interfejsa između sistema. Skup podataka mora biti potpun i tačan.

Za male ili vrlo male platforme važi drugačija učestalost ako u prethodnom tromjesečju u Uniji nisu imale mjesečni prosjek od najmanje 4.250 oglasa. One podatke prijavljuju na kraju tromjesečja, tehnički ili ručno prema nacionalnom pravu. Platforma treba moći dokumentovati svoju klasifikaciju i način prijavljivanja.

Tok podataka ima ograničenu svrhu. Nadležni organi mogu koristiti informacije za nadzor registracionih postupaka i provedbu pravila o pristupu i pružanju usluga u skladu sa pravom Unije. Podaci o aktivnosti moraju se sigurno čuvati samo onoliko dugo koliko je potrebno za te svrhe, najduže 18 mjeseci nakon prijema.

Pravila EU ne odgovaraju na pitanje da li se jedinica smije koristiti za turističko iznajmljivanje na konkretnoj lokaciji. U Salzburgu mogu biti odlučujući prostorno uređenje, ograničenja drugih stanova i eventualna dozvola za turističko korištenje postojećeg stana. Druge pokrajine imaju druga pravila. Prihvatanje oglasa na platformi nije zamjena za provjeru lokalnog prava.

Odvojeno ostaje i razvrstavanje prema obrtu. Ako se pored ustupanja prostora organizuju dodatne usluge, može biti važna granica prema ugostiteljskom poslovanju. Kod etažnog vlasništva treba uzeti u obzir namjenu, zgradu i interese drugih vlasnika. Kod iznajmljene jedinice važni mogu biti ugovor o najmu, podnajam i potrebne saglasnosti.

Boravišna pristojba i druge lokalne obaveze takođe slijede vlastita pravila. Pregled turističke takse i boravišne pristojbe pokazuje zašto registraciju, evidenciju gostiju i prijavu pristojbe treba voditi kao odvojene postupke. Uredba (EU) 2024/1028 izričito ne mijenja poreze i pristojbe.

Počnite sa spiskom jedinica. Za svaki stan ili kuću zabilježite adresu, vlasnika ili operatera, model iznajmljivanja, korištene platforme, registracioni broj, URL oglasa i datum posljednje provjere. Tako se lakše uočava broj dodijeljen pogrešnoj jedinici ili oglas koji nije ažuriran.

Zatim odvojite pravne nivoe: lokacija i namjena, dozvole, vlasništvo ili najam, obrt, pristojbe i tek onda registracija na platformi. Česta greška je da se registracija shvati kao potvrda da je kratkoročno iznajmljivanje dopušteno. Nije. Druga greška je miješanje prijave platforme sa mjesečnom prijavom koju bi domaćin lično morao podnositi prema članu 9.

Stari snimci ekrana, nejasna promjena operatera i različite adrese u dozvoli, oglasu i računu platforme stvaraju dodatne rizike. Provjerite da li je smještaj namještena jedinica u smislu uredbe ili klasični smještajni objekat. Ako se promijene korištenje, kapacitet ili dozvole, registracione podatke treba ažurirati gdje je to potrebno.

Korisna je kratka rutina za promjene i dokumente. Sačuvajte početnu registraciju, kasnije promjene, potvrde platforme, URL adrese oglasa i poruke nadležnih organa. Time nije odgovoreno na svako pravno pitanje, ali je organizacija sljediva i kasnija provjera brža.

Nove članke i pravne informacije kancelarije dobijate uz BRANDaktuelle Rechtsnews. Pretplata na pravne novosti.